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廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知

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發布時間:2018-06-21        發布部門:梅州市自然資源局
  
各地級以上市人民政府,各縣(市、區)人民政府,省政府各部門、各直屬機構:
  《關于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》業經省人民政府同意,現印發給你們,請結合實際認真貫徹落實。
  
  廣東省國土資源廳
  2018年4月4日
  
  
  關于深入推進“三舊”改造工作的實施意見
  為貫徹落實省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)、《關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號)以及國土資源部《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》(國土資發〔2016〕147號)等文件精神,進一步優化“三舊”改造政策,加快盤活利用各類低效城鎮建設用地,現提出以下實施意見。
  一、調整完善“三舊”改造地塊數據庫
  (一)準確把握“三舊”改造標圖建庫標準。基層“三舊”改造主管部門應對擬入庫地塊是否符合以下入庫標準進行認真審核:
  1.納入“三舊”改造地塊數據庫的地塊應當以宗地為基本單元。在舊村莊和舊城鎮改造中,宗地數量多且面積小的,可以將相鄰多個宗地作為整體入庫。對無合法用地手續的地塊,按照歷史用地協議約定的用地范圍、規劃功能單元、道路、河流及產權邊界等因素合理確定入庫地塊范圍。
  2.嚴格把握用地時間范圍及上蓋物占地比例。2009年12月31日前已建設使用,地塊上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達30%以上,符合土地利用總體規劃,經第二次全國土地調查(以下簡稱“二調”)和最新的土地利用現狀圖認定為建設用地,布局散亂、利用不充分、用途不合理、規劃確定改造的低效存量建設用地,可按規定納入“三舊”改造范圍。已認定為閑置土地的,不得申請納入改造范圍。上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例不足30%的,經原土地權利人自愿申請,可按照2009年12月31日前上蓋物占地面積確定可納入標圖建庫的用地面積。
  3.特殊情形處理。上蓋物占地比例符合建設用地規劃許可證、土地供應法律文書等載明的規劃條件,可不受30%比例限制。屬于生態修復類改造項目,規劃用途為非建設用地的,如能提供相關主管部門出具的項目屬于生態修復類型的證明材料,可按規定納入標圖建庫范圍。“二調”認定為非建設用地,但實地在2009年12月31日前已經建設使用且符合上蓋物占地比例要求的,可按規定納入標圖建庫范圍。
  (二)實行標圖建庫報備制度。各地級以上市只需按年度(每年12月底前)將本行政區域調整完善后的“三舊”改造地塊數據庫一次性報送省國土資源技術中心備案。對于擬增補入庫的地塊,由地級以上市“三舊”改造主管部門依據本意見及相關規定對其是否符合入庫標準進行實質性審查,審查通過后即可開展改造項目的認定、改造方案及用地報批等工作;省國土資源技術中心僅負責對其報備的格式內容是否規范齊備進行技術性審查,審查通過的即予以備案;對于擬刪減的地塊,需由相關地級以上市舉證說明擬刪減原因,確有正當合理理由的(如規劃修改導致近期無法實施改造,改造地塊原土地權利人明確表示不同意實施改造等),可以進行刪減,但已按“三舊”政策完善用地手續,享受“三舊”改造相關政策優惠,或已計入往年改造成效的地塊不得刪減。對上述內容審查通過的,由省國土資源技術中心出具備案函,并向社會公開備案結果。各地市可根據本地實際,參照省以往的做法,對數據庫調整頻次、程序、審查要求等予以規范。
  (三)同步辦理土地征收和標圖建庫手續。“三舊”改造涉及土地征收審批權限已由省人民政府委托地級以上市人民政府行使。符合標圖建庫條件,改造條件成熟、改造需求迫切的地塊,特別是貧困村改造用地,可由縣級“三舊”改造主管部門將土地征收報批材料(需經同級人民政府審核同意)、納入標圖建庫申請材料連同相關說明(包括項目性質、改造條件及同步辦理土地征收和標圖建庫手續必要性等),上報地級以上市“三舊”改造主管部門審查,經其同意納入標圖建庫范圍的,方可按程序報地級以上市人民政府辦理土地征收手續。對于符合農用地轉用、土地征收正常辦理條件的新增建設用地,仍按照現行法律法規及政策規定進行相關報批。嚴禁通過違規納入“三舊”改造標圖建庫的方式,規避正常的征地審批程序。
  二、加強土地規劃保障
  (四)統籌存量與增量。各地應統籌安排新增與存量用地,在土地利用總體規劃數據庫中增加“三舊”改造圖層,與省“三舊”改造地塊數據庫保持一致,將具備改造條件、近期可能實施改造的“三舊”用地全部納入規劃范圍,充分保障建設用地規模。“三舊”用地的規劃審核參照新增建設用地的規劃審核標準執行。
  (五)明確土地利用總體規劃修改程序。對于連片改造中不符合土地利用總體規劃,原則上單塊面積不超過3畝、累計面積不超過項目主體地塊面積10%的邊角地、夾心地、插花地等零星土地,在不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農田的前提下,可憑“三舊”項目確認文件、城鄉規劃部門出具的相關零星土地無法單獨出具規劃設計條件或難以獨立開發的函件申請修改土地利用總體規劃,按照《廣東省土地利用總體規劃修改管理規定》(粵國土資規劃發〔2013〕23號)等確定的程序報批,并提供該文件第八條第(一)、(二)、(三)、(五)、(八)項等材料,以及對擬修改規劃的用地面積及比例、項目主體地塊已經納入“三舊”改造地塊數據庫、“三舊”改造專項規劃、年度實施計劃及其與城市(鎮)總體規劃、控制性詳細規劃的符合性等情況作出的補充說明。
  三、明確“三舊”改造申請條件
  (六)合理確定項目改造主體。對于無合法征地手續或手續不完善,實際已實施征地(2009年12月31日前已簽訂征地協議)的歷史用地,按照用地發生時的土地管理法律、法規及政策規定落實處理(處罰)并完善征收手續后,以土地權利人作為改造主體;簽訂征地協議后發生轉讓行為的,可按照用地發生時的土地管理法律政策落實處理(處罰)并完善征收手續后,以受讓人作為改造主體。農村集體經濟組織與其他個人或單位簽訂集體建設用地使用權出讓、出租合同,將土地流轉給其他個人或單位使用的,以原農村集體經濟組織為改造主體;經農村集體經濟組織表決同意,且土地流轉期限符合相關法律、法規、規章要求的,在土地流轉期限內可由農村集體建設用地的受讓人、承租人作為改造主體。農村集體經濟組織使用的國有建設用地也可參照上述規定,以原農村集體經濟組織或承租人為改造主體。對于成片連片改造項目,改造范圍內的所有權利主體通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協議、聯營、收購歸宗等方式,將房地產的相關權益轉移到單一主體后,可由該主體申請實施改造,在完成上蓋物拆除后再注銷原有不動產權證,由國土資源主管部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同。但連片改造涉及公有經濟成分占主導地位的公司、企業資產處置的,必須按照國有資產處置程序辦理。
  (七)明確實施改造的具體標準。依據“三舊”改造專項規劃、控制性詳細規劃或“三舊”改造單元規劃,改造主體負責編制項目改造方案,確定改造規模、開發強度、利用方向、資金平衡、需辦理的用地手續等內容,報有批準權的市、縣人民政府批準。改造方案必須具備實質性改造內容,明確對上蓋物的具體處置措施,具體改造標準由省國土資源廳統一規定。實質性改造以拆除重建為主,對于原有上蓋物年代較新、質量較好的,允許繼續保留使用,并通過改變功能、加建擴建、局部拆建、節能改造、完善公建配套設施等方式實施改造。
  四、加快“三舊”用地審批
  (八)合理劃分“三舊”改造審批權限。涉及將舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地的,改造方案報所在的市、縣級人民政府審批,土地征收手續報地級以上市人民政府根據省人民政府委托進行審批。涉及完善土地征收手續的,按照用地行為發生時間分類處理:
  1.用地行為發生在1986年12月31日之前的集體建設用地,因改造需要必須征收為國有建設用地的,參照舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地方式辦理。
  2.用地行為發生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的,依照1988年修訂的土地管理法的相關規定,落實處理(處罰)后按土地現狀辦理征收手續,其中改造方案由地級以上市人民政府審批,完善土地征收手續報地級以上市人民政府根據省人民政府委托進行審批。
  3.用地行為發生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的,依照1998年修訂的土地管理法的相關規定,落實處理(處罰)后按土地現狀辦理征收手續,其中,改造方案由地級以上市人民政府審批,完善土地征收手續報地級以上市人民政府根據省人民政府委托進行審批。
  農村集體土地完善建設用地手續后保留集體土地性質,或國有土地完善建設用地手續的,按照規定權限報所在的地級以上市人民政府審批,并同步審批改造方案。
  (九)加快完善歷史用地手續。對納入“三舊”改造范圍,符合土地利用總體規劃和城鄉規劃、沒有合法手續且已實際使用的建設用地,上蓋物基底面積達到改造項目總面積30%以上,或上蓋物占地比例雖不足30%,但符合建設用地規劃許可證、土地供應法律文書等載明的規劃條件,并且擬采取拆除重建、加建擴建、局部拆建、完善公建配套設施等方式改造的,可按照現狀地類完善建設用地手續。具體實施辦法由省國土資源廳制定。
  (十)規范“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地(以下稱“三地”)報批方式。“三舊”改造涉及“三地”辦理農用地轉用或土地征收手續的,由各地納入批次用地依法報批,或與主體地塊一并組卷上報。屬于需要國務院批準的10個城市中心城區范圍的農用地轉用,可依法納入城市批次用地報國務院審批。涉及的新增用地計劃指標由各地在省下達的計劃指標內安排,優先使用省下達的完成年度改造計劃的獎勵指標。涉及土地征收的,經農村集體經濟組織表決同意,可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。“三舊”改造涉及“三地”面積大于3畝,或累計面積超過項目主體地塊面積(不含“三地”面積)10%,且原則上不超過20%,符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的,可將其農用地轉用和土地征收報批材料,連同由市、縣人民政府對申報地塊的相關說明(包括是否符合“三地”定義、圖形特征、單塊面積、累計面積占改造項目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨出具規劃要點、是否符合相關規劃、納入改造范圍的必要性、社會經濟預期效益等)一并報地級以上市人民政府根據個案處理原則進行審批。超標“三地”屬于國有建設用地,且主體地塊的改造方案已經有權機關批準的,地級以上市人民政府也可根據個案處理原則進行審批。
  五、規范“三舊”改造供地
  (十一)合理確定協議出讓供地范圍。涉及“三舊”改造的供地,屬政府收購儲備后再次供地的,必須以招標拍賣掛牌方式出讓,其余可以協議方式出讓。以協議方式出讓的,必須履行地價評估、集體決策、結果公示程序,根據市場價格綜合確定出讓底價。2017年3月14日之前已批準改造方案的項目,可繼續按照粵府〔2016〕96號文印發之前的政策辦理供地手續。具體實施辦法由各地級以上市人民政府依據相關規定制定。
  (十二)明確舊村莊改造的供地方式。鼓勵農村集體經濟組織通過“三舊”改造政策完善相關用地手續后,采用自行改造、與有關單位合作改造或由政府組織實施改造等多種方式實施改造。其中,自行改造或者合作改造的,可以直接出讓給農村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、農村集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或者農村集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方;由政府組織改造的,在辦理報批手續前需經農村集體經濟組織表決同意,并明確具體補償安置途徑;在確定開發建設條件的前提下,政府可通過招標等公開方式出讓土地,由中標人或競得人實施拆遷工作。改造過程中需要調整上述改造方式的,應經農村集體經濟組織表決同意,并報經原批準機關同意,有關調整情況應當及時在“三舊”改造項目監管系統中備案。
  (十三)加大對產業類改造項目支持力度。納入“三舊”改造范圍,具有合法用地手續的工業用地,改造后用于興辦先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平臺等國家支持的新產業、新業態建設項目的,經市縣人民政府批準,可享受按原用途使用的5年過渡期政策。5年過渡期滿后,經市縣人民政府批準,可按新用途辦理用地手續;若項目無法繼續經營,原用地單位可按原用途保留使用土地。鼓勵各地制定產業類改造項目專項支持措施,促進實體經濟發展。
  (十四)合理分配土地增值收益。根據粵府〔2009〕78號文等相關規定,“三舊”用地由政府依法收回或征收后通過招標拍賣掛牌方式出讓的,所得出讓收益可按規定用于補償原土地權利人,并可采取物業返還等其他方式兌現補償。擬入庫地塊按照上蓋物占地面積及30%比例返算可入庫面積的剩余部分,可由政府完善相關手續后依法納入土地儲備,并對原土地權利人給予合理補償。各地可結合實際制定完善增值收益分配機制的相關優惠政策,鼓勵原土地權利人和市場主體積極參與。
  (十五)規范公益性用地移交。在舊城鎮、舊廠房改造中,涉及向政府無償移交城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建設用地(含紅線退縮用地)的改造項目,原權利人應當在簽訂土地使用權出讓合同之前完成公益性用地移交工作,并負責對移交范圍內原有建筑物、構筑物及其附屬設施進行拆除,未按規定移交的,不予辦理供地手續。移交的公益性用地應為國有建設用地,移交人不需為移交的公益性用地補繳土地出讓金。在舊城鎮、舊廠房改造中,將工業用地等用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地的自行改造項目均需移交公益性用地,需移交公益性用地的改造項目類型、具體比例由“三舊”改造主管部門牽頭研究確定;城鄉規劃主管部門在組織編制或修編控制性詳細規劃中予以落實。對于改造地塊所在的控制性詳細規劃或單元規劃未提出預留公益性用地要求,或改造地塊面積較小,無法提供有效的公益性用地等情形,可按公益性用地用途評估后,補繳與應移交用地等價的土地價款,或通過無償移交城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建筑面積,根據其占項目總建筑面積的比例折抵應移交的用地面積;涉及將城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建成后無償移交政府的改造項目,應當在簽訂土地使用權出讓合同時明確優先完成公益性項目建設并無償移交政府,由開發項目主體按照工程建設項目的有關規定辦理手續并實施建設。具體實施辦法由各地級以上市人民政府制定。
  六、加強“三舊”改造實施監管
  (十六)落實“三舊”改造項目備案制度。“三舊”改造項目涉及的改造方案及用地批文、土地供應結果、實施監管協議、改造實施情況等,應當在相關法律文書或證明文件作出之日起30日內通過省“三舊”改造項目監管系統進行備案。由市縣級人民政府批準的“三舊”用地,未經系統備案的,依照有關規定處理。
  (十七)完善監管協議制度。除了由政府組織實施的改造項目外,其他項目均應當在改造方案正式獲批之日起的三個月內,由“三舊”改造主管部門(或縣級人民政府、鎮人民政府、街道辦事處)與改造主體簽訂監管協議。監管協議重點對改造項目按照經批準的改造方案及相關規劃要求實施改造,無償移交公益性用地,履行改造范圍內配套建設義務,落實對改造范圍內原土地權利人的補償安置義務,實現改造項目的綜合效益等方面進行監管。有條件的地市,可建立“三舊”改造資金監管制度,在簽訂土地使用權出讓合同前,由改造主體到項目約定的銀行設立改造專項資金監管賬戶,足額存入復建安置資金,監管賬戶內資金由改造主體、“三舊”改造主管部門和監管賬戶開戶銀行三者共同監管,確保專款專用;也可以在簽訂土地使用權出讓合同之前由改造主體向“三舊”改造主管部門提供專項監管保證資金的銀行保函,銀行保函應為不可撤銷、無條件的見索即付保函,由“三舊”改造主管部門監管。為落實共同監管責任,在尊重改造主體意愿的前提下,將落實監管協議約定內容作為改造項目簽訂土地使用權出讓合同以及辦理建設工程規劃許可證、房屋預售許可證等行政審批手續的依據。
  (十八)加強“三舊”改造信息公開。省國土資源廳根據省的工作部署將已入庫地塊的圖斑編號、用地面積、坐落位置等信息納入政府信息主動公開范圍,在門戶網站上予以公開,接受公眾查詢和社會監督。各地“三舊”改造主管部門參照省國土資源廳的做法,在門戶網站上公開本行政區域內“三舊”改造地塊信息。“三舊”用地或改造方案經有權機關批準后,應當按規定發布公告。其中,涉及土地征收的“三舊”用地,市縣人民政府應當在批復文件作出之日起10個工作日內發布公告并進行公證,保留相關證據,公告應當載明批準機關、批準文號、批準時間、批準內容、公告的有效期限以及行政復議、行政訴訟等權利事項。
  (十九)完善“三舊”改造司法裁決途徑。在舊村莊改造中,因實施改造對改造范圍內農村集體土地及國有土地及其上蓋物業的受讓人、承租人、抵押權人的正當權益造成影響的,依照其與農村集體經濟組織或國有土地及其上蓋物業的所有權人簽訂的出讓、出租、抵押合同的約定進行補償,對補償標準存在爭議的,由合同約定雙方自行協商或采取民事訴訟途徑解決。
  農村集體經濟組織少數成員拒不履行經農村集體經濟組織表決通過并經市縣人民政府批準的改造方案(含搬遷補償安置內容),按照以下情形分類處理:
  1.改造過程涉及征收集體土地,利害關系人對補償標準有異議的,依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條規定向批準征收土地的人民政府申請裁決。對于違反土地管理法律、法規規定阻撓征收土地的,按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規定,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地;拒不交出土地的,申請人民法院強制執行。
  2.改造過程不涉及征收集體土地但必須對村民的房屋進行拆遷的,縣級以上地方人民政府參照《國有土地上房屋征收與補償條例》第三章補償相關規定執行。
  人民法院裁定準予執行的,可由提出申請的市、縣人民政府負責執行。
  (二十)完善年度考核辦法。從各地“三舊”改造年度改造計劃完成情況、節約集約用地情況等方面選取多項考核指標,合理確定各指標權重值,形成考核指標體系,綜合考評各地“三舊”改造工作情況,考核結果作為土地利用計劃指標分配及其他相關獎懲措施的依據。自2018年起,年度改造計劃的實施和考核期限與自然年度保持一致。
  本意見印發之日起施行,有效期5年。以前規定與本意見不一致的,按本意見執行。
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